O senhorio não quer renovar o contrato: o que diz a lei
O contrato de arrendamento com prazo certo renova-se sozinho quando chega ao fim. Se o senhorio não quer que isso aconteça, tem de o dizer por escrito, a tempo e pela forma certa. Essa comunicação chama-se carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento e está regulada no artigo 1097.º do Código Civil.
Três coisas decidem se a carta produz efeito: a antecedência com que chega ao inquilino, a forma de envio e a data de cessação que nela se indica. Um erro em qualquer delas pode manter o contrato em vigor por mais três anos. Abaixo explicamos os prazos e disponibilizamos um modelo gratuito em Word, já com a base legal.
Este artigo trata do fim do contrato na data prevista. Se o objetivo é sair antes do termo, ou se é o inquilino que quer terminar o contrato, o guia certo é o da carta de rescisão de contrato de arrendamento.
Modelo de carta de oposição à renovação em Word
A carta está pronta a preencher: identificação do senhorio e do inquilino, morada do locado, data do contrato, data de termo, data de cessação e proposta de data para a entrega das chaves e a vistoria. Inclui a norma aplicável e uma cláusula opcional para a oposição à primeira renovação. Indique o seu email e enviamos o ficheiro de imediato.
Pré-visualização da 1.ª páginaCarta de Oposição à Renovação do Contrato de Arrendamento
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Prazos da oposição à renovação: senhorio e inquilino
A antecedência depende da duração do prazo em curso, ou seja, do prazo inicial do contrato ou da renovação que está a decorrer. Não conta o tempo total que o inquilino já vive na casa.
| Duração do contrato (prazo em curso) | Antecedência mínima (senhorio) | Antecedência mínima (inquilino) |
|---|---|---|
| 6 anos ou mais | 240 dias | 120 dias |
| De 1 ano a menos de 6 anos | 120 dias | 90 dias |
| De 6 meses a menos de 1 ano | 60 dias | 60 dias |
| Menos de 6 meses | Um terço do prazo | Um terço do prazo |
Fonte: artigo 1097.º, n.º 1 (senhorio) e artigo 1098.º, n.º 1 (inquilino) do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro.
A antecedência conta-se para trás, a partir da data de termo do contrato ou da renovação (n.º 2 de cada um destes artigos). Um exemplo: a renovação em curso, de três anos, termina a 30 de junho de 2027. O senhorio precisa de 120 dias. A carta tem de estar nas mãos do inquilino, no máximo, no início de março de 2027. Enviar em fevereiro dá margem para o correio e para uma segunda carta, se a primeira for devolvida.
O que conta é a data em que o inquilino recebe a carta, não a data em que foi posta no correio. É por isso que o aviso de receção é tão importante.
A regra dos três anos na primeira renovação
Desde a Lei n.º 13/2019, o n.º 3 do artigo 1097.º diz que a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato. Até lá, o contrato mantém-se em vigor.
Na prática: um contrato de um ano celebrado a 1 de março de 2025 tinha o prazo inicial a terminar no fim de fevereiro de 2026. Mesmo que o senhorio tenha enviado a carta com 120 dias de antecedência, o inquilino pode ficar até se completarem três anos sobre a celebração, ou seja, até ao fim de fevereiro de 2028. A carta deve indicar essa data como data de cessação.
Há uma exceção no n.º 4 do mesmo artigo: a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou por um filho. Nesse caso aplicam-se, com adaptações, os requisitos do artigo 1102.º e dos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º, que incluem o pagamento ao inquilino de um ano de renda, o pré-aviso mínimo de seis meses com o fundamento indicado na carta e a obrigação de ocupar a casa no prazo de três meses e por, pelo menos, dois anos. O modelo deste artigo não cobre esta situação.
Se o senhorio não enviar a carta
O contrato renova-se automaticamente, por períodos iguais ao prazo inicial ou de três anos, se o prazo inicial for inferior (artigo 1096.º, n.º 1). Um contrato de um ano que não seja travado a tempo passa a ter uma renovação de três anos.
A frase "salvo estipulação em contrário" desse artigo tem gerado decisões diferentes nos tribunais, sobretudo em contratos que preveem renovações mais curtas do que três anos ou que excluem a renovação. Se o seu contrato tem uma cláusula destas, ou foi celebrado antes de fevereiro de 2019, a data de termo pode não ser a que parece. Vale a pena confirmar antes de contar os dias.
Gere vários contratos e não sabe ao certo em que prazo está cada um? Falamos consigo sobre a forma de organizar estas comunicações e de as assinar e arquivar com prova.
Como enviar a carta de oposição à renovação
O artigo 9.º do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro) admite duas formas para as comunicações sobre cessação do contrato:
- Carta registada com aviso de receção, assinada pelo senhorio, enviada para a morada do locado, salvo se o inquilino tiver indicado outra por escrito.
- Entrega em mão, com o inquilino a assinar uma cópia com nota de receção.
Email, SMS ou WhatsApp não substituem nenhuma destas formas. Servem para avisar, não para provar.
Três cuidados extra, porque esta carta pode servir mais tarde de base a um despejo:
- Carta recusada ou não levantada. Nas cartas que podem servir de base ao procedimento especial de despejo, a recusa ou a não receção não chegam. O senhorio tem de enviar uma segunda carta registada com aviso de receção entre 30 e 60 dias depois da primeira. Se também esta for devolvida, a comunicação considera-se recebida no 10.º dia após o envio (artigo 10.º do NRAU). Por isso convém enviar a primeira carta bem antes do limite.
- Vários senhorios. A carta tem de ser assinada por todos, ou por quem os represente, sob pena de ineficácia (artigo 11.º, n.º 1 do NRAU).
- Vários inquilinos. Neste tipo de comunicação, a carta deve ser dirigida a todos os inquilinos (artigo 11.º, n.º 4 do NRAU). Envie uma a cada um.
A carta pode ser assinada digitalmente. A assinatura eletrónica qualificada, como a da Chave Móvel Digital, tem o mesmo valor da manuscrita (artigo 25.º do Regulamento (UE) n.º 910/2014 e Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro). O envio continua a ser por carta registada. O mais prático é assinar o PDF, imprimir, enviar e guardar o original digital com data certa. Explicamos o raciocínio no guia sobre assinar o contrato de arrendamento digitalmente.
Revisão do NRAU em curso. O Governo entregou no Parlamento, em agosto de 2026, uma revisão da lei do arrendamento (Proposta de Lei n.º 103/XVII). Entre outras mudanças, prevê comunicações eletrónicas quando acordadas no contrato e mexe nas regras de renovação e de oposição à renovação. Enquanto não for aprovada e publicada em Diário da República, valem as regras descritas neste artigo.
E o inquilino? A oposição à renovação do lado do arrendatário
O inquilino também se pode opor à renovação, com as antecedências da tabela acima (artigo 1098.º, n.º 1). São mais curtas do que as do senhorio: 90 dias num contrato de um a seis anos, contra 120.
Quando é o senhorio a opor-se, o inquilino ganha um direito extra. Pode sair antes da data de cessação, a qualquer momento, avisando com pelo menos 30 dias de antecedência (artigo 1098.º, n.º 4). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário, contado da comunicação (n.º 5). O modelo de carta do senhorio recorda este direito ao inquilino, o que evita discussões e costuma facilitar a saída.
Se o inquilino quer sair antes do fim do contrato sem que o senhorio se tenha oposto, a figura é outra: a denúncia do n.º 3 do artigo 1098.º. Prazos e modelo estão no artigo sobre a carta de rescisão do contrato de arrendamento.
Contratos sem prazo e arrendamento comercial
A oposição à renovação só existe nos contratos com prazo certo. Nos contratos de duração indeterminada, o senhorio põe fim ao contrato por denúncia, nos casos do artigo 1101.º do Código Civil: necessidade de habitação própria ou de um filho, obras profundas que obriguem à desocupação, ou comunicação com pelo menos cinco anos de antecedência. São regimes diferentes, com requisitos próprios, e não se resolvem com esta carta.
Nos arrendamentos de lojas e escritórios, as regras de duração e de oposição à renovação são as que as partes estipularem. Na falta de estipulação, o contrato renova-se por períodos de cinco anos e o senhorio não se pode opor à renovação nos primeiros cinco anos (artigo 1110.º, n.os 3 e 4). Se está a tratar de um contrato comercial, veja também o guia da atualização da renda comercial em 2027.
E se o inquilino não sair?
Se o contrato cessou e o inquilino não entrega a casa, o senhorio não pode mudar a fechadura nem cortar a água ou a luz. O caminho é o procedimento especial de despejo, previsto no artigo 15.º do NRAU. Desde a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, o pedido é apresentado no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que substituiu o antigo Balcão Nacional do Arrendamento.
O requerimento junta o contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação de oposição à renovação. É aqui que uma carta mal enviada, sem aviso de receção ou dirigida só a um dos inquilinos, faz perder meses.
Enquanto não restituir a casa, o inquilino continua a dever o valor da renda, a título de indemnização. A partir do momento em que entra em mora, esse valor é elevado ao dobro (artigo 1045.º do Código Civil).
Erros comuns na carta de não renovação
- Contar a antecedência a partir do envio. Conta-se para trás a partir da data de termo, e o que vale é a data de receção.
- Usar a duração total do arrendamento. O prazo relevante é o inicial ou o da renovação em curso.
- Ignorar a regra dos três anos. Numa primeira renovação, a cessação não acontece antes de três anos sobre a celebração.
- Enviar só por email ou WhatsApp. Não cumpre o artigo 9.º do NRAU.
- Esquecer um dos inquilinos ou um dos senhorios. A carta pode ficar sem efeito.
- Não marcar a entrega das chaves. Propor logo data para a vistoria poupa discussões sobre a caução.
Depois de o contrato terminar, atualize a situação no Portal das Finanças, como explicamos no guia sobre comunicar o contrato de arrendamento às Finanças. Para um novo inquilino, pode usar a nossa minuta de contrato de arrendamento.
Perguntas frequentes
Com quanto tempo de antecedência o senhorio tem de enviar a carta de oposição à renovação? Depende do prazo em curso: 240 dias se for de seis anos ou mais, 120 dias se for de um a seis anos, 60 dias se for de seis meses a um ano e um terço do prazo se for inferior a seis meses (artigo 1097.º, n.º 1 do Código Civil). A antecedência conta-se até à data de termo.
O senhorio pode não renovar o contrato ao fim do primeiro ano? Pode enviar a carta, mas a oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração do contrato (artigo 1097.º, n.º 3). A exceção é a necessidade de habitação do próprio senhorio ou de um filho, com requisitos próprios.
A carta de oposição à renovação tem de ser registada com aviso de receção? Sim, ou entregue em mão com o inquilino a assinar uma cópia (artigo 9.º do NRAU). Se a carta for recusada ou não for levantada, o senhorio deve enviar uma segunda carta entre 30 e 60 dias depois.
Qual é o prazo do inquilino para se opor à renovação? 120 dias se o prazo em curso for de seis anos ou mais, 90 dias se for de um a seis anos, 60 dias se for de seis meses a um ano e um terço do prazo se for inferior (artigo 1098.º, n.º 1). Se for o senhorio a opor-se, o inquilino pode sair antes com 30 dias de aviso.
O que acontece se o senhorio enviar a carta fora do prazo? Em regra, a oposição tardia não impede a renovação que está a chegar. O contrato renova-se pelo período seguinte e o senhorio terá de se opor, com a antecedência certa, ao termo dessa renovação.
O que fazer se o inquilino não sair no fim do contrato? O senhorio recorre ao procedimento especial de despejo, no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, com o contrato e o comprovativo da carta de oposição. Até à entrega, o inquilino deve uma indemnização igual à renda, que passa ao dobro em caso de mora.
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