Recebi uma carta de aumento de renda para 2027. E agora?
Se é inquilino e recebeu uma carta de aumento de renda para 2027, o primeiro passo é confirmar a conta. O coeficiente de atualização das rendas para 2027 é 1,0256, o que corresponde a um aumento máximo de 2,56% por ano. Foi publicado no Diário da República a 1 de outubro de 2026 (Aviso n.º 24199/2026/2, 2.ª série).
Uma renda de 800 € pode passar, no máximo, para 820,48 €. Se o senhorio pede mais, ou se a carta chegou tarde, há coisas que pode verificar antes de pagar. Este guia percorre-as uma a uma.
Pode confirmar o valor já aqui. Escreva a renda atual e veja a renda atualizada para 2027.
Calculadora de atualização de renda 2027
Coeficiente 1,0256 (+2,56%), apurado pelo INE.
Checklist do inquilino: 7 pontos a verificar na carta
1. O coeficiente está certo?
A carta tem de indicar o coeficiente e a nova renda que dele resulta (artigo 1077.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil). Para 2027, o coeficiente legal é 1,0256. A conta é simples: renda atual × 1,0256.
| Renda atual | Renda máxima em 2027 | Aumento por mês |
|---|---|---|
| 400 € | 410,24 € | 10,24 € |
| 650 € | 666,64 € | 16,64 € |
| 800 € | 820,48 € | 20,48 € |
| 1.200 € | 1.230,72 € | 30,72 € |
Se a carta usar outro coeficiente, por exemplo o de 2026 (1,0224), peça ao senhorio que explique de onde vem o valor.
2. O arredondamento está certo?
Quando o resultado tem mais de duas casas decimais, a lei manda arredondar para o cêntimo imediatamente superior (artigo 25.º do NRAU). Uma renda de 333 € dá 341,5248 €, que passa para 341,53 €. Uma diferença de um cêntimo é legal. Uma diferença de vários euros já não é arredondamento.
3. Já passou um ano?
A primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato. As seguintes, um ano depois da atualização anterior (artigo 1077.º, n.º 2, alínea b), do Código Civil). Se o seu contrato começou em junho de 2026, o senhorio só pode aplicar o aumento a partir de junho de 2027. Se a renda foi atualizada em março de 2026, a próxima atualização só pode valer a partir de março de 2027.
4. A carta chegou com 30 dias de antecedência?
O senhorio tem de avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Os 30 dias contam a partir do dia em que recebeu a carta e até à data em que paga a primeira renda com o novo valor. Atenção: se o contrato nada disser, cada renda vence no 1.º dia útil do mês anterior àquele a que respeita (artigo 1075.º do Código Civil). Veja no seu contrato em que dia paga a renda.
5. A carta foi enviada da forma certa?
As comunicações sobre atualização de renda fazem-se por escrito assinado pelo senhorio, enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão com o inquilino a assinar uma cópia com nota de receção (artigo 9.º do NRAU). Se houver vários senhorios, a carta tem de ser assinada por todos ou por quem os represente (artigo 11.º do NRAU).
6. O contrato prevê outra regra?
O artigo 1077.º do Código Civil deixa as partes fixar no contrato outra forma de atualização. O coeficiente legal só se aplica "na falta de estipulação". Leia a cláusula da renda. Pode encontrar:
- Nenhuma atualização durante o contrato. Nesse caso, o senhorio não pode aumentar a renda com base no coeficiente.
- Um valor fixo ou um escalonamento, por exemplo mais 20 € por ano. Vale o que está escrito, mesmo que seja mais ou menos do que 2,56%.
- Nada sobre o assunto. Aplica-se o coeficiente legal.
7. O meu contrato tem um regime especial?
Há contratos onde as regras gerais não se aplicam, ou se aplicam com diferenças:
- Contratos antigos, anteriores a 18 de novembro de 1990. Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), os contratos de habitação desta época que não passaram para o NRAU deixaram de poder transitar por iniciativa do senhorio. Têm regras próprias, sobretudo quando o inquilino tem 65 anos ou mais ou uma deficiência.
- Renda apoiada. Em habitação pública com renda apoiada, a renda é calculada em função do rendimento do agregado familiar, segundo o regime da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro. A atualização segue essas regras e o regulamento da entidade proprietária.
- Arrendamento acessível e outros programas públicos. As regras de atualização dependem do programa e do próprio contrato.
Se o seu contrato está num destes casos, não aplique a checklist sem antes confirmar o regime que lhe corresponde.
O senhorio pode aumentar a renda mais de 2,56%?
Sem cláusula no contrato e sem o seu acordo, o aumento anual máximo é o coeficiente legal. Há uma exceção. Se o senhorio não atualizou a renda em anos anteriores, pode aplicar esses coeficientes mais tarde, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que a atualização teria sido possível pela primeira vez (artigo 1077.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil). Nesse caso, o aumento pode ser superior a 2,56%, mas os aumentos não feitos não são cobrados para trás.
Os coeficientes dos anos anteriores estão reunidos no nosso histórico de coeficientes de atualização de rendas. Se o pedido não bate com nenhuma destas contas, responda por escrito ao senhorio, de preferência também por carta registada, e peça a justificação do valor.
Se aceitar um valor diferente do legal, por exemplo um aumento maior em troca de obras, deixe isso num aditamento ao contrato de arrendamento assinado pelos dois. Um acordo verbal é difícil de provar mais tarde.
Esta é muitas vezes a parte difícil: a cláusula da renda é ambígua, o contrato é antigo, ou o senhorio invoca coeficientes de anos passados e não sabe se as contas batem. Se está nesta situação e precisa de pôr um acordo por escrito, fale connosco.
A carta de aumento de renda chegou tarde. O que acontece?
A lei exige uma antecedência mínima de 30 dias, mas não diz que a carta tardia é inválida. A leitura mais segura, e a que recomendamos também aos senhorios na carta de atualização de renda 2027, é esta: o novo valor só é devido a partir da primeira renda que vença pelo menos 30 dias depois de ter recebido a carta.
Um exemplo. Paga a renda no dia 8 de cada mês. Recebe a carta a 20 de dezembro de 2026, a pedir o novo valor logo em janeiro. Entre 20 de dezembro e 8 de janeiro há apenas 19 dias. A renda de 8 de janeiro mantém o valor antigo, e o novo valor só conta a partir de 8 de fevereiro.
Se a carta foi devolvida por não a ter levantado nos correios, o senhorio pode enviar uma segunda carta entre 30 e 60 dias depois. Se também essa for devolvida, a comunicação considera-se recebida no 10.º dia após o envio (artigo 10.º do NRAU). Recusar a carta também não ajuda: a comunicação conta como feita.
Aumento de renda sem carta registada: tenho de pagar?
Se o senhorio só avisou por email, SMS ou WhatsApp, a comunicação não cumpre a forma do artigo 9.º do NRAU. Na prática, o senhorio fica sem prova de que o avisou a tempo, e o aumento pode não produzir efeitos enquanto não enviar a carta. Pode responder com cortesia a pedir a comunicação formal.
Se concordar com o valor e quiser evitar conflitos, também pode simplesmente aceitar por escrito. Está em discussão no Parlamento uma revisão do NRAU que prevê comunicações eletrónicas, mas até ser aprovada e publicada vale a regra da carta.
O inquilino pode recusar o aumento da renda?
Se o contrato não prevê outra regra, se já passou um ano, se a conta está certa e se a carta foi enviada corretamente e a tempo, não. O aumento pelo coeficiente legal não precisa do acordo do inquilino. O que pode fazer é contestar uma carta que falhe algum destes pontos.
E se eu continuar a pagar o valor antigo?
Se o aumento é válido, a diferença entre a renda antiga e a nova fica em dívida. A partir daí aplicam-se as regras da mora do inquilino, que vale a pena conhecer:
- O senhorio pode exigir, além do valor em atraso, uma indemnização de 20% do que for devido. Esse direito cessa se pagar o que deve no prazo de oito dias a contar do início da mora (artigo 1041.º do Código Civil).
- Enquanto não pagar, o senhorio pode recusar receber as rendas seguintes, que ficam consideradas em dívida (artigo 1041.º, n.º 3, do Código Civil).
- Uma mora de três meses ou mais permite ao senhorio resolver o contrato (artigo 1083.º, n.º 3, do Código Civil). Essa resolução fica sem efeito se pagar tudo no prazo de um mês, mas só pode usar esta faculdade uma vez por contrato (artigo 1084.º, n.os 3 e 4).
- Atrasos de mais de oito dias, por mais de quatro vezes em 12 meses, também podem levar à resolução, desde que o senhorio o tenha avisado por carta registada após o terceiro atraso (artigo 1083.º, n.os 4 e 6).
Por isso, se discorda do aumento, não basta pagar o valor antigo e esperar. Responda por escrito, explique o motivo (prazo, conta, cláusula do contrato) e guarde os comprovativos.
Resumo: situação e o que acontece
| Situação | O que acontece |
|---|---|
| Carta correta, coeficiente 1,0256, 30 dias cumpridos | Paga a nova renda a partir da data indicada |
| Carta chegou com menos de 30 dias | Novo valor só a partir da primeira renda que vença 30 dias após a receção |
| Aviso só por email ou mensagem | Não cumpre o artigo 9.º do NRAU; pode pedir a carta formal |
| Ainda não passou um ano desde o início ou a última atualização | O aumento só pode ser aplicado quando completar o ano |
| Senhorio pede mais de 2,56% sem cláusula nem acordo | Só é possível com coeficientes de anos anteriores não aplicados (até 3 anos) |
| Contrato fixa outra regra ou exclui a atualização | Vale o que está no contrato |
| Contrato anterior a 1990, renda apoiada ou programa público | Regras próprias; confirme antes de pagar ou contestar |
| Inquilino continua a pagar o valor antigo sem razão | A diferença fica em dívida, com risco de indemnização de 20% e, no limite, de resolução |
Não se esqueça do IRS
A renda da sua habitação permanente dá direito a dedução à coleta no IRS: 15% do valor pago, até um limite (artigo 78.º-E do Código do IRS). Segundo o Portal das Finanças, o limite é de 900 € para as rendas de 2026 e passa a 1.000 € a partir de 2027, com limites mais altos para rendimentos mais baixos. Para a dedução contar, o contrato tem de estar comunicado às Finanças e o senhorio tem de emitir recibos de renda eletrónicos. Confirme no Portal das Finanças que os recibos com o novo valor aparecem em seu nome.
Se o seu arrendamento é para uma loja, escritório ou outro fim não habitacional, veja o nosso guia sobre a atualização de renda comercial em 2027. E se, em vez de um aumento, recebeu um aviso de que o contrato não vai ser renovado, veja como funciona a carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Perguntas frequentes
Quanto pode aumentar a minha renda em 2027? No máximo 2,56%, se o contrato não fixar outra regra. O coeficiente de 2027 é 1,0256, publicado no Diário da República a 1 de outubro de 2026. Uma renda de 800 € passa, no máximo, para 820,48 €. Só pode ser mais se o senhorio aplicar coeficientes de anos anteriores que não usou, dentro do limite de três anos.
O inquilino pode recusar o aumento da renda? Não, se o aumento respeitar a lei: contrato sem outra regra, um ano desde o início ou a última atualização, coeficiente certo e carta registada recebida com 30 dias de antecedência. Pode contestar uma carta que falhe algum destes requisitos.
O senhorio pode aumentar a renda mais de 2,56%? Só se o contrato o previr, se o inquilino aceitar ou se o senhorio aplicar coeficientes de anos anteriores não usados, até três anos depois de a atualização ter sido possível. Um aumento acordado acima do legal deve ficar num aditamento assinado pelas duas partes.
A carta de aumento de renda chegou tarde. Tenho de pagar o novo valor? Não na data pedida. O novo valor só é devido a partir da primeira renda que vença pelo menos 30 dias depois de ter recebido a carta. As rendas anteriores mantêm o valor antigo.
O aumento da renda é válido sem carta registada? A lei exige carta registada com aviso de receção ou entrega em mão com assinatura de uma cópia (artigo 9.º do NRAU). Um email ou mensagem não cumpre essa forma. Pode pedir ao senhorio que envie a comunicação formal.
O que acontece se continuar a pagar a renda antiga? Se o aumento é válido, a diferença fica em dívida. O senhorio pode exigir uma indemnização de 20% do valor em atraso e, com mora de três meses ou mais, resolver o contrato. Se discorda do aumento, responda por escrito em vez de simplesmente não pagar.