Minuta de aditamento ao contrato de arrendamento, grátis em Word
A renda vai mudar, o contrato vai ser prolongado ou entra um novo inquilino na casa. Não é preciso fazer um contrato novo. Basta um aditamento ao contrato de arrendamento, assinado pelo senhorio e pelo inquilino, que altera só o que muda e deixa o resto como está.
Preparámos uma minuta gratuita em Word, pronta a preencher. Indique o seu email no formulário e enviamos o ficheiro de imediato.
Pré-visualização da 1.ª páginaAditamento ao Contrato de Arrendamento
Modelo gratuito em Word (.docx), pronto a adaptar. Indique o seu email e enviamos-lhe o ficheiro de imediato.
Sem spam. Usamos o email apenas para enviar o modelo e novidades relevantes. Disponibilizado pela WallID Smart Sign, plataforma portuguesa de assinatura digital qualificada (eIDAS / Chave Móvel Digital).
O que inclui a minuta de aditamento
A minuta está organizada por módulos. Fica com as cláusulas de que precisa e apaga as outras.
| Cláusula | Para que serve |
|---|---|
| Identificação das partes | Senhorio, inquilino e, se for o caso, um terceiro outorgante (quem entra ou quem sai) |
| Considerandos | Data do contrato original, imóvel, renda atual e número do contrato nas Finanças |
| Objeto | Diz que só mudam as cláusulas indicadas e que o resto do contrato se mantém |
| Alteração da renda | Nova renda acordada, ou atualização anual com o coeficiente legal aceite por escrito |
| Alteração do prazo | Novo termo e regime de renovação |
| Alteração dos arrendatários | Entrada de um novo inquilino ou saída de um dos inquilinos |
| Outras alterações | Tabela com a redação anterior e a nova redação de qualquer outra cláusula |
| Caução | Reforço ou devolução parcial da caução, dentro do limite legal de duas rendas |
| Produção de efeitos | Data a partir da qual as alterações valem |
| Obrigações fiscais | Comunicação às Finanças e imposto do selo |
| Assinatura eletrónica | Aceitação da assinatura qualificada (eIDAS, art. 25.º; DL n.º 12/2021) |
Quando usar um aditamento ao contrato de arrendamento
Os casos mais comuns:
- Aumento ou redução da renda combinados entre as partes.
- Aumento de renda de 2027 por acordo, em vez da carta registada.
- Prolongar ou encurtar o prazo do contrato.
- Adicionar um inquilino, por exemplo o companheiro ou a companheira que passa a viver na casa.
- Retirar um inquilino que sai de casa, com o outro a ficar no contrato.
- Mudar outras regras: despesas de condomínio, animais, obras autorizadas, IBAN, email para comunicações.
Se o que muda é o próprio imóvel ou o senhorio muda por venda da casa, o caso é outro. Nesses cenários, fale com um advogado antes de assinar seja o que for.
Porque o aditamento deve ser escrito
O artigo 1069.º do Código Civil diz que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.
E as alterações? O artigo 221.º, n.º 2, do Código Civil responde: as estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à mesma forma se as razões da exigência da lei lhes forem aplicáveis. Na prática, alterar a renda, o prazo ou as partes toca no essencial do contrato. Um acordo verbal sobre isso é difícil de provar e pode ser contestado. A regra segura é simples: aditamento por escrito, assinado por todos.
A minuta de contrato de arrendamento da WallID já prevê isto numa cláusula: qualquer alteração só vale se for feita por escrito e assinada por ambas as partes.
Aumento de renda de 2027: carta ou aditamento?
O artigo 1077.º do Código Civil diz que as partes estipulam, por escrito, se a renda pode ser atualizada e como. Se o contrato nada disser, aplica-se o regime supletivo: atualização anual pelo coeficiente legal, comunicada pelo senhorio por escrito com 30 dias de antecedência. Para 2027 o coeficiente é 1,0256, ou seja, mais 2,56%.
Há dois caminhos:
- Carta de atualização unilateral. O senhorio envia uma carta registada com aviso de receção, nos termos do artigo 9.º do NRAU. Não precisa do acordo do inquilino. Temos um modelo de carta de aumento de renda 2027 com calculadora.
- Aditamento assinado pelos dois. Senhorio e inquilino acordam a nova renda por escrito. Não há correio, não há aviso de receção, e ninguém pode dizer depois que não foi avisado. A minuta traz esta opção na Cláusula Segunda.
O aditamento é também o caminho para um aumento acima do coeficiente legal quando o contrato não o prevê. Sem o acordo do inquilino, o senhorio não pode ir além do coeficiente.
O que comunicar às Finanças depois do aditamento
Esta é a parte que muitos senhorios esquecem.
O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo obriga o senhorio a comunicar à Autoridade Tributária os contratos de arrendamento, as suas alterações e a cessação. O prazo é até ao fim do mês seguinte ao da alteração. A comunicação faz-se no Portal das Finanças, na área do arrendamento, com a opção "Comunicar Alteração ao contrato".
Quanto ao imposto do selo, a verba 2 da Tabela Geral tributa o arrendamento "incluindo as alterações que envolvam aumento de renda operado pela revisão de cláusulas contratuais". A taxa é de 10% sobre o aumento correspondente a um mês. Exemplo: a renda passa de 800 € para 900 € por acordo. O imposto do selo é 10% de 100 €, ou seja, 10 €.
Resumo das regras, com base no Código do Imposto do Selo e nas perguntas frequentes da AT:
| Situação | Comunicar às Finanças? | Imposto do selo sobre o aumento |
|---|---|---|
| Atualização pelo coeficiente legal | Não é obrigatório, mas pode fazê-lo para os recibos saírem pré-preenchidos | Em regra não, porque a verba 2 tributa o aumento convencional |
| Aumento acordado entre as partes | Sim, até ao fim do mês seguinte | Sim, 10% do aumento de um mês |
| Mudança de inquilino | Sim, mas não diretamente no Portal: a AT indica o e-balcão | Confirme no seu caso |
Atenção à Opção B da minuta. A AT dispensa a comunicação da "simples atualização do valor da renda por imposição legal". Um aditamento que aplica só o coeficiente legal de 2027 aproxima-se desse caso, mas a AT não o diz expressamente. Um valor acima do coeficiente é um aumento convencional: tem de ser comunicado e paga imposto do selo. Na dúvida, confirme com o seu contabilista antes de submeter.
Mudar a renda ou o prazo pode também ter impacto na taxa de IRS aplicável às rendas, que pode depender da duração do contrato e, em certos regimes, do valor da renda. O guia sobre como comunicar o contrato de arrendamento às Finanças explica a declaração Modelo 2 passo a passo.
Se não tem a certeza se a sua alteração é atualização legal ou aumento convencional, ou se a mudança de inquilino se faz por aditamento ou exige um contrato novo, fale connosco antes de assinar.
Como preencher a minuta
- Receba o ficheiro Word através do formulário acima.
- Preencha os considerandos com os dados do contrato original: data, imóvel, renda atual e número do contrato no Portal das Finanças.
- Escolha as cláusulas de que precisa. Se só muda a renda, apague as cláusulas do prazo, dos arrendatários e as outras que não usa, e renumere.
- Na renda, escolha a Opção A ou a Opção B. A é um valor acordado. B é a atualização pelo coeficiente, aceite pelo inquilino. Apague a opção que não usa e as indicações entre parênteses retos.
- No prazo, respeite os limites legais. No contrato com prazo certo, o artigo 1095.º do Código Civil fixa o prazo entre 1 e 30 anos. O limite mínimo de 1 ano não se aplica à habitação não permanente nem a fins especiais transitórios.
- Se entra ou sai um inquilino, inclua essa pessoa como terceiro outorgante. Tem de assinar também.
- Indique a data de produção de efeitos. É dessa data que conta o prazo para comunicar às Finanças.
- Assine e comunique. Depois de assinado, comunique a alteração às Finanças: no Portal, ou por e-balcão se mudar o inquilino. Se emite recibos de renda eletrónicos, passe a usar o novo valor.
Pode assinar o aditamento digitalmente?
Sim. O contrato de arrendamento exige forma escrita, não escritura nem reconhecimento de assinaturas. A assinatura eletrónica qualificada tem o mesmo efeito jurídico da assinatura manuscrita, nos termos do artigo 25.º do Regulamento (UE) n.º 910/2014 (eIDAS), executado em Portugal pelo Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro. Um aditamento assinado com Chave Móvel Digital cumpre a forma escrita.
Na WallID Smart Sign carrega o aditamento, indica os emails do inquilino e de quem mais tiver de assinar, e cada um assina no telemóvel. O ficheiro final fica selado, com data e hora, e cada parte recebe o original. Veja o guia para assinar o contrato de arrendamento digitalmente.
Três limites a ter em conta:
- Uma assinatura simples é mais frágil. Um "aceito" por email, uma imagem da assinatura colada no PDF ou um visto no WhatsApp não são assinaturas qualificadas e não equivalem automaticamente à assinatura manuscrita. Em caso de litígio, a prova é mais difícil.
- A assinatura digital não trata das Finanças. A comunicação à AT e o imposto do selo continuam a ser obrigação do senhorio.
- Se o contrato estiver sujeito a registo predial ou a outra formalidade própria, confirme os requisitos junto da conservatória antes de assinar.
Perguntas frequentes
O que é um aditamento ao contrato de arrendamento? É um documento escrito, assinado pelo senhorio e pelo inquilino, que altera uma ou mais cláusulas de um contrato de arrendamento em vigor. As cláusulas que não são alteradas mantêm-se.
Posso fazer um aditamento para o aumento de renda de 2027? Pode. Se senhorio e inquilino estiverem de acordo, a nova renda fica escrita num aditamento assinado pelos dois, em vez da carta registada com aviso de receção. Para um aumento acima de 2,56% sem cláusula no contrato, o aditamento é mesmo necessário.
Tenho de comunicar o aditamento às Finanças? Sim, se houver alteração ao contrato, como um aumento de renda acordado ou uma mudança de prazo. O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo obriga o senhorio a comunicar até ao fim do mês seguinte. A simples atualização pelo coeficiente legal não é de comunicação obrigatória, segundo a AT.
O aditamento ao contrato de arrendamento paga imposto do selo? Paga se houver aumento de renda acordado: 10% do valor do aumento correspondente a um mês. Se a renda passa de 800 € para 900 €, o imposto do selo é de 10 €.
Como adicionar um inquilino ao contrato de arrendamento? Com um aditamento assinado pelo senhorio, pelo inquilino atual e pelo novo inquilino, que passa a responder pelo contrato. Depois, o senhorio comunica a alteração às Finanças. Segundo a AT, a mudança de locatário não se faz diretamente no Portal e deve ser pedida, de preferência, por e-balcão.
Um aditamento assinado com Chave Móvel Digital é válido? Sim. A assinatura eletrónica qualificada equivale à assinatura manuscrita e cumpre a forma escrita exigida pelo artigo 1069.º do Código Civil.
Descarregue a minuta de aditamento
Pré-visualização da 1.ª páginaAditamento ao Contrato de Arrendamento
Modelo gratuito em Word (.docx), pronto a adaptar. Indique o seu email e enviamos-lhe o ficheiro de imediato.
Sem spam. Usamos o email apenas para enviar o modelo e novidades relevantes. Disponibilizado pela WallID Smart Sign, plataforma portuguesa de assinatura digital qualificada (eIDAS / Chave Móvel Digital).
Mais modelos para senhorios: