Coeficientes de Atualização das Rendas: Histórico de 2010 a 2027

Coeficientes de atualização das rendas: a tabela completa

O coeficiente de atualização das rendas é o número pelo qual o senhorio pode multiplicar a renda uma vez por ano. Para 2027 é 1,0256 (mais 2,56%). Em 2026 foi 1,0224 e em 2025 foi 1,0216.

Este artigo reúne os coeficientes de 2010 a 2027, com o aviso do Diário da República que fixou cada um. Serve para quem quer confirmar o valor de um ano concreto e para quem tem atualizações em atraso e precisa de saber que coeficientes ainda pode aplicar.

Se só precisa de calcular a renda de 2027 e enviar a carta ao inquilino, use a calculadora e o modelo de carta de aumento de renda 2027.

Todos os avisos são do Instituto Nacional de Estatística (INE) e foram publicados na 2.ª série do Diário da República. As datas indicadas são as da publicação. O mesmo coeficiente vale para todos os tipos de arrendamento urbano (habitação, comércio, indústria, profissões liberais) e para o arrendamento rural, salvo se o contrato previr outra regra.

Como é calculado o coeficiente de atualização das rendas

A regra está no artigo 24.º do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro). O coeficiente resulta da variação do índice de preços no consumidor sem habitação, nos últimos 12 meses com dados disponíveis a 31 de agosto. Quem faz a conta é o INE.

Na prática, o INE divulga o valor no início de setembro, quando publica os dados da inflação de agosto. Depois publica o aviso oficial no Diário da República. A lei dá-lhe prazo até 30 de outubro. Em 2026, o aviso saiu a 1 de outubro.

A renda nova é a renda atual multiplicada pelo coeficiente. Se o resultado tiver mais de duas casas decimais, arredonda-se para o cêntimo imediatamente superior (artigo 25.º do NRAU). O arredondamento ao cêntimo existe desde a revisão feita pela Lei n.º 31/2012. Antes arredondava-se ao euro.

O ano de 2023: o travão de 2%

Em 2023 o coeficiente não foi o do INE. A Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, afastou o coeficiente do artigo 24.º do NRAU e fixou-o em 1,02 para esse ano (artigo 2.º). Sem essa lei, o aumento teria sido de 5,43%: o INE publicou o valor de 1,0543 no Aviso n.º 20809-A/2022, de 28 de outubro, apenas para registo.

O limite de 2% aplicou-se a todos os contratos que seguiam a regra legal. Também se aplicou aos contratos que remetiam expressamente para o aviso do Diário da República.

Em troca, a mesma lei criou um apoio extraordinário aos senhorios, por via fiscal (artigo 3.º). As rendas recebidas em 2023 passaram a ser tributadas sobre uma base menor: em IRS, aplica-se um coeficiente de 0,90 ao rendimento depois das deduções (na redação atual, dada pela Lei n.º 56/2023); em IRC, um coeficiente de 0,87. O apoio só abrange rendas devidas e pagas em 2023, de contratos em vigor antes de 1 de janeiro de 2022 e comunicados às Finanças, e só se a renda não tiver subido mais do que os 2%.

2024 recuperou a inflação. No ano seguinte o coeficiente voltou à regra normal e ficou em 1,0694. Foi o maior aumento desde que o NRAU entrou em vigor, porque refletiu a inflação alta de 2022 e 2023.

Anos com coeficiente igual ou inferior a 1

Houve três anos em que o coeficiente não permitiu aumentar a renda:

• 2010: 1,000. A renda ficava igual.
• 2015: 0,9969. A inflação sem habitação foi negativa nos 12 meses até agosto de 2014.
• 2021: 0,9997. Refletiu a descida de preços em 2020, ano da pandemia.

Nesses anos as rendas não subiram. A atualização é uma faculdade do senhorio ("a renda pode ser atualizada", diz o artigo 1077.º do Código Civil), e na prática os senhorios não aplicaram coeficientes que baixariam a renda.

Como aplicar coeficientes de anos anteriores

Muitos senhorios não atualizam a renda todos os anos. A lei permite recuperar parte desse atraso, com limites. A regra está no artigo 1077.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil:

"A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação."

Isto quer dizer duas coisas:

1. Os aumentos dos meses passados estão perdidos. O senhorio não pode cobrar a diferença para trás.
2. Os coeficientes por aplicar podem ser usados daqui para a frente, desde que não tenham passado mais de três anos desde a data em que cada um podia ter sido aplicado pela primeira vez.

O artigo 1077.º também diz que a primeira atualização só pode ser pedida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois da anterior. E a nova renda tem de ser comunicada por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente e o novo valor.

Exemplo: senhorio que não atualizou a renda durante 2 anos

Um contrato começou a 1 de março de 2024, com uma renda de 800 €. O senhorio podia ter atualizado em março de 2025 (coeficiente de 2025) e em março de 2026 (coeficiente de 2026). Não o fez.

Em março de 2027 pode aplicar os três coeficientes de uma vez, porque nenhum tem mais de três anos:

A conta direta é 800 × 1,0216 × 1,0224 × 1,0256. O aumento total é de cerca de 7,1%. Se arredondar ao cêntimo em cada passo, chega a 856,99 €. A diferença é de um cêntimo, mas convém escolher um método e explicá-lo na carta.

O que o senhorio não pode fazer é cobrar a diferença dos meses que já passaram: 17,28 € por mês entre março de 2025 e fevereiro de 2026, e 35,59 € por mês desde março de 2026. Esse dinheiro não se recupera.

Quando um coeficiente já não pode ser aplicado

Imagine agora um contrato que começou em março de 2022 e nunca foi atualizado. A primeira atualização seria possível em março de 2023, com o coeficiente de 1,02. Os três anos terminaram em março de 2026. Em 2027, esse coeficiente já não pode ser usado. Os de 2024, 2025 e 2026 ainda podem, cada um dentro do seu prazo de três anos, mais o de 2027.

As contas mudam muito conforme a data de início do contrato, a data da última atualização e o que o contrato diz sobre rendas. Contratos com cláusula própria de atualização, contratos anteriores a 1990 e contratos em programas de renda acessível seguem regras diferentes. Se tem anos em atraso e não sabe que coeficientes ainda pode aplicar, fale connosco antes de enviar a carta.

Falar com a equipa →

Calcular a nova renda

A calculadora abaixo aplica o coeficiente de 2027 à renda atual e mostra o novo valor. Para acumular coeficientes de anos anteriores, multiplique primeiro a renda pelos coeficientes em atraso da tabela acima e use o resultado como renda atual.

Depois de definida a nova renda, a comunicação ao inquilino segue o artigo 9.º do NRAU: carta registada com aviso de receção, ou entrega em mão com o inquilino a assinar uma cópia. Tem um modelo de carta de atualização de renda pronto a usar. Se senhorio e inquilino concordarem com outro valor, podem formalizá-lo num aditamento ao contrato de arrendamento assinado digitalmente pelos dois.

Perguntas frequentes

Qual é o coeficiente de atualização das rendas para 2026? 1,0224, o que corresponde a um aumento de 2,24%. Foi fixado pelo Aviso n.º 23174/2025/2 do INE, publicado no Diário da República a 19 de setembro de 2025.

Qual foi o coeficiente de atualização das rendas em 2025? 1,0216, ou seja, mais 2,16%. Consta do Aviso n.º 23099/2024/2, publicado no Diário da República a 18 de outubro de 2024.

Quanto aumentaram as rendas em 2024? 6,94%. O coeficiente de 2024 foi 1,0694, publicado pelo Aviso n.º 20980-A/2023, de 30 de outubro de 2023. Foi o aumento mais alto da tabela, depois do travão de 2% aplicado em 2023.

Onde é publicado o coeficiente das rendas no Diário da República? Na 2.ª série, num aviso do INE, até 30 de outubro de cada ano. O coeficiente de 2027 (1,0256) foi publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro de 2026.

Posso aplicar coeficientes de anos em que não aumentei a renda? Sim, desde que não tenham passado mais de três anos desde a data em que cada coeficiente podia ter sido aplicado pela primeira vez (artigo 1077.º, n.º 2, alínea d), do Código Civil). Os coeficientes multiplicam-se uns pelos outros. Os aumentos dos meses que já passaram não podem ser cobrados.

Porque é que em 2023 o aumento foi só de 2%? Porque a Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro, fixou o coeficiente de 2023 em 1,02, em vez dos 1,0543 que resultariam da inflação. Os senhorios com contratos anteriores a 2022 tiveram em troca um benefício no IRS ou IRC sobre as rendas recebidas em 2023.

Artigos relacionados

• Carta de aumento de renda 2027: modelo em Word e calculadora
• Aumento de renda 2027: o que o inquilino deve verificar na carta
• Atualização da renda comercial em 2027
• Carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento
• Minuta de contrato de arrendamento
• Recibos de renda eletrónicos: guia para senhorios

Falar com a equipa →