Contrato de Arrendamento de Quarto: Minuta Grátis em Word (2026)

Minuta de contrato de arrendamento de quarto, pronta a usar

Vai arrendar um quarto da sua casa a um estudante ou a alguém deslocado em trabalho? Um contrato de arrendamento de quarto não é igual ao de uma casa inteira. Há zonas partilhadas, despesas que podem ou não estar incluídas e regras de convivência que convém deixar escritas. Preparámos uma minuta gratuita em Word, feita a partir do Código Civil na redação em vigor. Indique o seu email e enviamos o ficheiro de imediato.

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Minuta de Contrato de Arrendamento de Quarto

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O que inclui a minuta de arrendamento de quarto

Há também um espaço opcional para fiador. Os campos a preencher aparecem como «…».

Arrendar um quarto é arrendamento urbano, salvo se for hospedagem

Em regra, sim. O artigo 1064.º do Código Civil aplica o regime do arrendamento urbano ao arrendamento "total ou parcial" de prédios urbanos. Um quarto é uma parte da casa. Tem as mesmas regras de forma, de prazo e de cessação que o arrendamento de uma casa inteira.

Há uma exceção a ter em conta. Se, além do quarto, der refeições ou prestar com regularidade serviços como mudar a roupa de cama ou limpar o quarto, o contrato aproxima-se da hospedagem. O próprio Código Civil usa esse critério para definir hóspedes: pessoas a quem se dá habitação e se prestam habitualmente serviços relacionados com ela, ou se fornecem alimentos, mediante retribuição (artigo 1093.º, n.º 3). A hospedagem não segue todas as regras do arrendamento e pode ter outro enquadramento fiscal. Esta minuta foi feita para o arrendamento do quarto, sem esses serviços.

A primeira consequência de ser arrendamento é a forma. O artigo 1069.º do Código Civil diz que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. Um acordo de palavra ou por mensagens deixa o senhorio exposto. Se a falta de contrato escrito não for culpa do inquilino, este pode provar o arrendamento por qualquer meio. Para isso, tem de mostrar que usou o quarto sem oposição do senhorio e que pagou a renda todos os meses durante seis meses.

Prazo mínimo: o ponto que decide o contrato

Aqui está a escolha mais importante da minuta. O artigo 1095.º do Código Civil fixa um prazo mínimo de 1 ano para o arrendamento com prazo certo. Se o contrato disser 6 meses, passa automaticamente a valer por 1 ano.

Esse mínimo não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, "designadamente por motivos profissionais, de educação e formação". É o caso típico do estudante que arrenda um quarto para um ano letivo, ou do trabalhador com um projeto de 5 meses noutra cidade. Há uma condição: o motivo tem de ficar escrito no contrato.

Nestes contratos transitórios, a regra também muda na renovação. Salvo estipulação em contrário, não há renovação automática (artigo 1096.º, n.º 2). Nos contratos de habitação permanente, o contrato renova-se sozinho no fim do prazo, por períodos iguais ou de três anos se o prazo for mais curto, salvo se as partes combinarem outra coisa.

Há um pormenor que muitos senhorios desconhecem. Se o contrato de habitação permanente se renovar, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos depois da celebração (artigo 1097.º, n.º 3). Um contrato de 1 ano pode, na prática, durar três. A exceção é o senhorio precisar da casa para habitação própria ou de um filho. O inquilino pode sair antes, com o pré-aviso do artigo 1098.º.

A minuta tem as duas opções na Cláusula Segunda. Mantenha só uma.

Atenção: escrever "estudante" no contrato não chega se a pessoa vai, na prática, viver ali de forma permanente. Em caso de litígio, conta a realidade e não o rótulo.

Tem um caso que não encaixa bem em nenhuma das opções? Por exemplo, um trabalhador sem data de fim à vista, ou um estudante que fica para o mestrado? Vale a pena confirmar o enquadramento antes de assinar.

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Despesas incluídas, caução e regras da casa

Despesas. O artigo 1078.º do Código Civil deixa as partes decidir, por escrito, quem paga o quê. A minuta traz uma tabela para água, luz, gás, internet, limpezas e condomínio. Se combinar um valor fixo mensal para despesas, a lei manda fazer os acertos semestralmente. Sem nada escrito, os consumos do locado cabem ao inquilino e, num apartamento, o condomínio cabe ao senhorio.

Caução. O artigo 1076.º do Código Civil limita a caução ao valor de duas rendas. As rendas pagas adiantadas também não podem ir além de dois meses. Pedir três rendas de caução mais duas adiantadas, prática comum em quartos para estudantes, ultrapassa o limite.

Regras da casa. Horários de silêncio, escala de limpezas e visitas que pernoitam são as fontes habituais de conflito. Ponha-as num anexo assinado. As regras não podem, no entanto, retirar ao inquilino direitos que a lei lhe dá.

Subarrendar um quarto: precisa de autorização do senhorio

Muitos quartos são arrendados por quem também é inquilino da casa. Isto é um subarrendamento, e tem regras próprias.

• O inquilino não pode ceder o gozo da casa, nem de parte dela, sem autorização do senhorio (artigo 1038.º, alínea f), do Código Civil).
• A autorização para subarrendar deve ser dada por escrito (artigo 1088.º).
• Depois de celebrar o subarrendamento, o inquilino tem 15 dias para o comunicar ao senhorio (artigo 1038.º, alínea g)).
• A renda do quarto não pode ultrapassar a parte proporcional da renda paga pelo inquilino, mais 20%, salvo acordo diferente com o senhorio (artigo 1062.º).
• Quem subarrenda também tem de comunicar o contrato às Finanças e pagar o imposto do selo, como qualquer senhorio.

Subarrendar sem autorização é violar o contrato principal e pode dar ao senhorio motivo para o resolver. A minuta tem uma cláusula própria para este caso, com a autorização do proprietário em anexo. Se o contrato principal acabar, o subarrendamento acaba com ele.

Como preencher a minuta

1. Identifique as partes com nome, documento de identificação, NIF e morada.
2. Descreva o quarto de forma a não haver dúvidas: posição na casa, área, casa de banho privativa ou não, e as zonas comuns que pode usar.
3. Escolha o tipo de arrendamento e, se for transitório, escreva o motivo concreto: curso, instituição de ensino, ano letivo ou projeto profissional.
4. Preencha a tabela de despesas e o valor da caução.
5. Junte os anexos: inventário do mobiliário com fotografias, regras da casa e, se for subarrendamento, a autorização escrita do proprietário.

Como assinar o contrato de quarto à distância

O contrato de arrendamento não precisa de notário nem de reconhecimento de assinaturas. Basta a forma escrita. Um documento eletrónico assinado com assinatura eletrónica qualificada cumpre essa exigência e tem o mesmo valor que a assinatura manuscrita (artigo 25.º do Regulamento eIDAS e Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro). Na WallID Smart Sign, senhorio, inquilino e fiador assinam com a Chave Móvel Digital, cada um no seu telemóvel. Explicamos o processo no guia sobre assinar um contrato de arrendamento digitalmente.

Há limites que convém conhecer:

• Estudantes estrangeiros muitas vezes não têm Chave Móvel Digital. Uma assinatura qualificada emitida noutro Estado da União Europeia também é válida em Portugal. Se o inquilino não tiver nenhuma, a alternativa é assinar em papel.
• A assinatura digital não substitui as obrigações fiscais. O contrato tem de ser comunicado às Finanças até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento, com pagamento do imposto do selo (10% de uma renda). Veja o guia de comunicação do contrato às Finanças.
• Depois vêm os recibos de renda eletrónicos, um por cada renda recebida, salvo dispensa.
• Para pôr fim ao contrato ou atualizar a renda, a lei exige formas de comunicação próprias, como a carta registada com aviso de receção. Um email não chega. Tem modelos para isso na carta de rescisão do contrato de arrendamento e na carta de atualização de renda 2027.

Perguntas frequentes

É obrigatório fazer contrato de arrendamento de quarto? Sim. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita para o arrendamento urbano, e o arrendamento de parte de uma casa está abrangido. Qual é o prazo mínimo para arrendar um quarto? Um ano, se for habitação permanente. Se o quarto for para estudos, trabalho temporário ou outro fim transitório escrito no contrato, o prazo mínimo não se aplica e pode fazer, por exemplo, um contrato de 10 meses para o ano letivo.

Posso subarrendar um quarto da casa onde sou inquilino? Só com autorização escrita do senhorio. Depois de celebrar o subarrendamento, deve comunicá-lo ao senhorio em 15 dias e às Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início. A renda do quarto não pode passar da parte proporcional da sua renda mais 20%, salvo acordo com o senhorio.

Quanto posso pedir de caução por um quarto? No máximo o valor de duas rendas. As rendas pagas adiantadas também não podem ir além de dois meses.

O contrato de quarto com despesas incluídas tem de discriminar as despesas? Não é obrigatório, mas é recomendável. O artigo 1078.º do Código Civil deixa as partes fixar por escrito quem paga cada despesa. Uma tabela clara evita discussões sobre a conta da luz no inverno.

Tenho de comunicar o arrendamento do quarto às Finanças? Sim. O senhorio, ou quem subarrenda, comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao fim do mês seguinte ao do início e paga o imposto do selo, que corresponde a 10% de uma renda mensal.

Descarregue a minuta de contrato de arrendamento de quarto

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