Minuta de Contrato de Mediação Imobiliária: Modelo Gratuito em Word (2026)

Minuta de contrato de mediação imobiliária, pronta a usar

Precisa de uma minuta de contrato de mediação imobiliária (CMI) que cumpra a lei, sem pagar por ela e sem copiar um texto de origem duvidosa? Preparámos um modelo gratuito em Word, construído a partir das exigências do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, pronto a adaptar à sua agência e a assinar digitalmente. Indique o seu email no formulário abaixo e enviamos-lhe o ficheiro de imediato.

A minuta reproduz o modelo oficial aprovado pela Portaria n.º 228/2018, com as suas 14 cláusulas pela ordem original, e acrescenta no fim uma Cláusula 15.ª opcional sobre assinatura eletrónica qualificada.

De onde vem este documento. O modelo é do Estado, não nosso: consta do anexo da Portaria n.º 228/2018 e o IMPIC disponibiliza-o na área de validação de minutas do site dele (artigo 2.º, n.º 3, da portaria). O que acrescentamos é a formatação, a cláusula de assinatura eletrónica e — sobretudo — a explicação de como o usar sem cair em nulidade, que é a parte que ninguém costuma dizer. Se quiser exclusivamente o texto oficial, retire a Cláusula 15.ª ou vá buscá-lo à fonte.

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Minuta de Contrato de Mediação Imobiliária (CMI)

Modelo gratuito em Word (.docx), pronto a adaptar. Indique o seu email e enviamos-lhe o ficheiro de imediato.

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O detalhe que muitas agências desconhecem

O contrato de mediação imobiliária tem uma particularidade que vale a pena conhecer antes de assinar o próximo. O artigo 16.º, n.º 7 da Lei n.º 15/2013 diz, na letra da lei:

«O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.»

Leia a segunda metade com atenção. Se faltar uma das menções obrigatórias, o contrato é nulo — e a agência é a única parte a quem a lei veda expressamente invocar essa nulidade. É um risco que corre num só sentido.

O cenário concreto: a agência trabalha o imóvel durante meses, encontra comprador, o negócio fecha, e na hora de cobrar a comissão descobre-se que faltava a apólice de seguro ou a menção ao regime de exclusividade. O cliente invoca a nulidade e a comissão fica em risco. A agência não tem o mesmo recurso disponível.

Uma nota de rigor: é comum ler que "só o cliente pode invocar a nulidade". Não é isso que a lei diz — a lei apenas exclui a empresa de mediação. A leitura de que apenas o cliente a pode arguir tem sido seguida pelos tribunais, mas é doutrina jurisprudencial, não texto legal, e a questão não é pacífica. Para a agência o efeito prático é o mesmo: quem não pode invocar a nulidade é ela.

Não é uma formalidade burocrática. É a cláusula que sustenta a comissão. Um modelo bem feito, usado sempre igual, elimina esta categoria inteira de problema.

Duas vias, e uma delas é muito mais simples

Este é o ponto que mais passa despercebido, e é onde este modelo lhe poupa trabalho.

Se a sua agência usa o mesmo contrato em todas as angariações, sem negociar cláusula a cláusula com cada cliente, isso são cláusulas contratuais gerais. E o artigo 16.º, n.º 4 da Lei n.º 15/2013 diz que esses modelos só podem ser usados após aprovação prévia do IMPIC.

Há uma segunda via, no n.º 6: quem usar o modelo aprovado por portaria fica dispensado dessa aprovação. Basta depositar.

Como fazer o depósito, na prática

Segundo o artigo 2.º da Portaria n.º 228/2018, envie o modelo preenchido para cmi@impic.pt, até 5 dias úteis antes de o começar a usar, indicando:

• Designação social, NIPC, sede social e número de licença AMI
• Um endereço eletrónico de contacto da entidade

É um email. Não é um processo.

Porque é que isto importa tanto? Porque o incumprimento dos n.os 4 e 6 está na mesma lista do n.º 7 que gera a nulidade do contrato — a par da falta de forma escrita e das menções obrigatórias. E, como vimos acima, a nulidade é precisamente aquilo que a agência não pode invocar.

Antes de assinar o primeiro contrato

Por ordem:

1. Preencha os dados fixos da agência — denominação, NIPC, sede, matrícula, licença AMI, apólice, seguradora e capital seguro. Isto não muda de contrato para contrato.
2. Envie o modelo preenchido para cmi@impic.pt, com os dados identificativos indicados acima. Guarde o comprovativo.
3. Espere 5 dias úteis. É o prazo que a portaria fixa entre o depósito e a utilização.
4. A partir daí, preencha os dados do imóvel e do cliente em cada angariação e assine.

Enquanto não fizer o depósito, use o documento apenas em contratos negociados individualmente com o cliente — não como contrato-tipo da casa.

Se já tinha contratos aprovados pela Direção-Geral do Consumidor ao abrigo da versão anterior da lei, o artigo 5.º da portaria isenta-o destes procedimentos, desde que o contrato não tenha sofrido alterações.

O que a lei exige no contrato

O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 impõe a forma escrita e um conjunto de menções obrigatórias. O nosso modelo cobre-as todas:

O modelo identifica também as partes e a licença AMI. Essa identificação não consta da lista do artigo 16.º, n.º 2, mas é obrigatória por outra via: o artigo 13.º, n.os 2 e 3 da mesma lei manda as empresas indicar a denominação e o número da licença em todos os contratos sujeitos à lei portuguesa.

Duas notas que fazem diferença na prática:

Os ónus e encargos têm de ser especificados. Não basta a morada e o artigo matricial. Hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, arrendamentos em vigor — tudo o que incide sobre o imóvel. Se nada incidir, diga-o expressamente no contrato em vez de deixar o campo em branco.

A exclusividade tem de vir com os seus efeitos escritos. Não chega assinalar "com exclusividade". A alínea g) exige a especificação dos efeitos que dela decorrem quer para a empresa quer para o cliente. O modelo traz os dois regimes redigidos, para eliminar o que não se aplica.

Vale a pena conhecer o alcance exato da proteção. O artigo 19.º, n.º 2 dá direito à remuneração quando o negócio tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente, sendo este o proprietário ou o arrendatário trespassante. Não cobre um negócio que nunca chegou a ser celebrado, nem o caso em que o cliente é o comprador ou o arrendatário.

Prazo, renovação e denúncia

O prazo é livremente acordado. Se o contrato for omisso, o artigo 16.º, n.º 3 resolve a questão: considera-se celebrado por seis meses. É um verdadeiro prazo supletivo legal, não uma convenção do setor.

Note-se que a omissão do prazo não gera nulidade: o n.º 7 só sanciona o incumprimento dos n.os 1, 2, 4 e 6. Se faltar o prazo, o contrato vale e aplicam-se os seis meses.

A renovação automática não vem da lei, mas está no modelo oficial: a Cláusula 8.ª prevê renovação por iguais e sucessivos períodos, salvo denúncia por carta registada com aviso de receção ou meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao termo. Este pré-aviso de 10 dias é o do modelo aprovado — não o invente nem o altere sem perceber a consequência.

Vale a pena ser específico no meio de comunicação da denúncia. Um contrato que aceita denúncia "por escrito" sem dizer como acaba a discutir se um email conta. O modelo permite fixar carta registada, email, ou ambos.

Assinar o CMI digitalmente

A Lei n.º 15/2013 exige que o contrato seja reduzido a escrito. Não exige reconhecimento presencial das assinaturas.

Esta distinção é o que torna o CMI um dos contratos imobiliários mais fáceis de digitalizar por completo. Ao contrário do CPCV de imóvel construído, onde o artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil levanta a questão do reconhecimento presencial, no CMI a forma escrita fica satisfeita com um documento eletrónico assinado com assinatura eletrónica qualificada — que, nos termos do artigo 25.º do Regulamento eIDAS, tem o mesmo valor jurídico de uma assinatura manuscrita.

O fluxo típico numa agência:

1. O gestor preenche o modelo com os dados do imóvel e do proprietário
2. Envia o contrato para assinatura, indicando o email do cliente
3. O cliente assina com a Chave Móvel Digital, do telemóvel, sem se deslocar
4. O representante da agência assina, se quiser com atributos profissionais (SCAP), provando no próprio documento que assina como gerente
5. Ambos recebem o ficheiro final selado, com registo de auditoria completo

A angariação deixa de esperar por uma deslocação. E o dever de entregar exemplar do contrato ao cliente cumpre-se com o acesso ao ficheiro original assinado.

Se assinar em nome da sociedade, o SCAP acrescenta a prova da qualidade em que assina, sem anexar certidão permanente.

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Como adaptar o modelo

O ficheiro é um .docx totalmente editável. Os campos a preencher estão assinalados como «…».

Recomendações antes do primeiro uso:

• Fixe os dados da agência de uma vez — denominação, NIPC, licença AMI, apólice, seguradora e capital seguro não mudam a cada contrato. Guarde uma versão base já preenchida. O capital seguro não pode ser inferior a € 150 000, o mínimo fixado no artigo 7.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013.
• Escolha o regime de contratação e apague o que não se aplica. Não deixe os dois no contrato assinado.
• Confirme os ónus na certidão permanente antes de preencher a Cláusula 3.ª.
• Não reescreva as cláusulas 1.ª a 14.ª. São as do modelo aprovado. Alterá-las faz o contrato deixar de ser "o modelo da portaria" e devolve-o ao caminho da aprovação prévia.
• Se quiser assinar em papel, elimine a Cláusula 15.ª e imprima em duplicado, como manda o modelo oficial.
• Reveja com apoio jurídico antes de o adotar como modelo padrão da agência.

Depois de estabilizado, carregue-o como template na plataforma: define uma vez os signatários e as posições das assinaturas, e cada nova angariação passa a ser um envio, não uma montagem.

Precisa de outros modelos?

Se trabalha o ciclo completo do negócio imobiliário, estes ficam a jeito:

• Minuta de CPCV — contrato-promessa de compra e venda
• Minuta de contrato de arrendamento habitacional

E para enquadrar o resto do processo: assinatura digital para mediadoras imobiliárias e requisitos do contrato de mediação.

Contrata pessoas? Veja também a minuta de contrato de trabalho a termo.

Este padrão repete-se noutras leis portuguesas: contratos nulos e quem realmente perde.

Perguntas frequentes

Posso descarregar isto e assinar já com um cliente? Se for um contrato negociado individualmente com aquele cliente, sim. Se a intenção é usá-lo como contrato-tipo em todas as angariações, faça primeiro o depósito no IMPIC (cmi@impic.pt) e aguarde os 5 dias úteis que a Portaria n.º 228/2018 exige. Preencha também todas as menções obrigatórias do artigo 16.º, n.º 2 — um contrato incompleto é nulo, e essa nulidade a agência não a pode invocar.

A minuta de contrato de mediação imobiliária é mesmo gratuita? Sim. Pede-se apenas um email, para onde o modelo em Word é enviado de imediato, sem custos nem subscrições.

O contrato de mediação imobiliária tem de ser feito por escrito? Sim. O artigo 16.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013 exige forma escrita, e o n.º 2 enumera as menções obrigatórias. O incumprimento destas regras gera a nulidade do contrato, nos termos do n.º 7.

Quem pode invocar a nulidade de um contrato de mediação imobiliária? A lei diz apenas que a nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação (artigo 16.º, n.º 7). A leitura de que apenas o cliente a pode arguir tem sido seguida pelos tribunais portugueses, que a tratam como nulidade atípica estabelecida a favor do cliente, mas essa restrição resulta da jurisprudência e não da letra da lei. Em qualquer das leituras, a empresa de mediação está excluída.

Posso usar este modelo como contrato-tipo da minha agência? Sim, desde que faça o depósito. As cláusulas 1.ª a 14.ª desta minuta são as do modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018, pelo que a via aplicável é a do depósito e não a da aprovação prévia: envie o contrato preenchido para cmi@impic.pt até 5 dias úteis antes de o começar a usar, com a designação social, NIPC, sede, número de licença AMI e um email de contacto. Duas cautelas: se reescrever alguma das 14 cláusulas, deixa de poder usar esta via e passa a precisar de aprovação prévia (até 20 dias úteis); e se quiser manter-se estritamente dentro do texto aprovado, retire a Cláusula 15.ª, que é um acrescento nosso e não consta do modelo oficial.

Tenho de entregar o contrato em duplicado se assinar digitalmente? O modelo oficial prevê que o contrato seja feito em duplicado, com um exemplar para cada parte. Quando a assinatura é eletrónica, não há dois papéis: o original é o ficheiro assinado. A Cláusula 15.ª desta minuta trata disso expressamente, considerando a entrega cumprida com a disponibilização do acesso ao mesmo ficheiro a ambas as partes. Se preferir manter-se literalmente no modelo oficial, imprima e assine em duplicado.

Posso assinar o CMI digitalmente, sem reconhecimento presencial? Sim. A lei exige forma escrita, não reconhecimento presencial das assinaturas. Um documento eletrónico assinado com assinatura eletrónica qualificada, como a Chave Móvel Digital, satisfaz a forma escrita e tem o valor jurídico de uma assinatura manuscrita nos termos do artigo 25.º do Regulamento eIDAS.

Qual é o prazo de um contrato de mediação imobiliária? É livremente acordado entre as partes. Se o contrato for omisso quanto ao prazo, o artigo 16.º, n.º 3 da Lei n.º 15/2013 determina que se considera celebrado por seis meses. A renovação automática é comum na prática, mas resulta de estipulação das partes e não da lei.

O que muda se o contrato for com exclusividade? Com exclusividade, o cliente compromete-se a não contratar outra mediadora para o mesmo negócio. O artigo 19.º, n.º 2 dá direito à remuneração quando o negócio tenha sido celebrado em exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente, sendo este o proprietário ou o arrendatário trespassante. O regime e os efeitos que dele decorrem para ambas as partes têm de constar expressamente do contrato, por força do artigo 16.º, n.º 2, alínea g).

Preciso de indicar o seguro de responsabilidade civil no contrato? Sim. É a menção obrigatória da alínea d) do artigo 16.º, n.º 2: apólice e entidade seguradora, ou a garantia financeira equivalente com o capital garantido. O seguro é exigido pelo artigo 7.º, n.º 1 da mesma lei, com o montante mínimo de € 150 000.

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