Há uma regra silenciosa em todos estes contratos

Passámos as últimas semanas a ler leis portuguesas na fonte: a Lei da mediação imobiliária, o Código do Trabalho, o regime das cláusulas contratuais gerais. Documentos áridos, cheios de remissões, do género que ninguém lê por gosto.

E encontrámos um padrão que ninguém escreve em lado nenhum, mas que está lá nos três diplomas, sem exceção:

Quando um contrato é nulo por má redação, a lei nunca salva quem o escreveu.

Não é coincidência nem azar. É desenho. O legislador português parte do princípio de que quem redige o contrato é quem tem o poder — e escreve as sanções a pensar em quem não teve escolha nenhuma sobre o texto.

Se é você quem prepara os contratos da sua empresa, isto tem uma consequência prática: cada formalidade que ignora é um risco que corre sozinho. A outra parte fica sempre coberta.

Vamos aos três casos, e às cinco regras que daí saem.

Caso 1 — Mediação imobiliária: a agência é a única que a lei proíbe expressamente

O artigo 16.º, n.º 7 da Lei n.º 15/2013 é dos raros sítios onde o legislador nomeia quem fica de fora:

«O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.»

Leia outra vez a segunda metade. Não diz "só o cliente pode invocar" — os tribunais é que têm feito essa leitura. O que a lei escreve, preto no branco, é o nome de quem não pode.

O cenário concreto: a agência trabalha o imóvel seis meses, encontra comprador, o negócio fecha. Na hora de cobrar a comissão, descobre-se que faltava a apólice do seguro no contrato. O cliente invoca a nulidade. A agência, que redigiu o documento, é a única parte a quem a lei fecha essa porta.

E há uma armadilha extra que quase ninguém conhece: os n.os 4 e 6 dessa lista não são sobre o conteúdo do contrato. São sobre ter submetido o modelo ao IMPIC. Uma agência com o contrato impecavelmente preenchido, mas que use um modelo próprio nunca aprovado nem depositado, está exatamente no mesmo sítio.

Caso 2 — Contrato de trabalho: o erro do empregador dá emprego efetivo

No Código do Trabalho a mecânica é diferente, mas o resultado é o mesmo. O artigo 147.º determina que o contrato se considera sem termo quando, entre outros casos, falte a redução a escrito, faltem as assinaturas, ou quando as referências ao termo e ao motivo justificativo sejam omissas ou insuficientes.

Repare no que a lei faz aqui. Não anula o contrato nem devolve as partes ao ponto de partida. Converte-o naquilo que protege o trabalhador: um vínculo permanente.

Ou seja: a empresa quis contratar por seis meses, escreveu mal o motivo, e ficou com um trabalhador efetivo. O trabalhador não fez nada — beneficia do erro alheio.

A palavra que apanha mais gente é "insuficientes". Não basta escrever qualquer coisa no campo do motivo. O artigo 141.º exige a menção expressa dos factos que integram o motivo e a relação entre a justificação invocada e o prazo estipulado. "Acréscimo de atividade", sem mais, é uma frase que muitas empresas escrevem e que os tribunais têm considerado insuficiente.

Caso 3 — Cláusulas contratuais gerais: nem sequer é preciso alguém queixar-se

O Decreto-Lei n.º 446/85 regula os contratos pré-redigidos que o cliente se limita a assinar. E tem dois detalhes que valem ouro.

O primeiro está no artigo 1.º, n.º 3:

«O ónus da prova de que uma cláusula contratual resultou de negociação prévia entre as partes recai sobre quem pretenda prevalecer-se do seu conteúdo.»

Traduzindo: se usa o mesmo contrato com toda a gente e depois alega que aquela cláusula foi negociada, é você que tem de o provar. Não é o cliente que tem de provar o contrário. Na prática, um contrato usado em série é tratado como cláusulas contratuais gerais até prova em contrário — e a prova é sua.

O segundo está no artigo 26.º, sobre quem pode pedir a proibição de cláusulas abusivas: associações de defesa do consumidor, associações sindicais e profissionais, e o Ministério Público, oficiosamente.

Oficiosamente significa que não é preciso nenhum cliente seu apresentar queixa. A lista de quem pode agir não inclui, em lado nenhum, a empresa que redigiu o contrato.

As cinco regras que saem daqui

Cinco coisas concretas, que se aplicam a quase qualquer contrato que a sua empresa use com regularidade.

1. Se usa o mesmo contrato com toda a gente, isso tem um nome — e um regime

Não é "o nosso modelo". São cláusulas contratuais gerais, com um regime jurídico próprio. Na mediação imobiliária isso obriga a aprovação prévia do IMPIC, ou ao uso do modelo oficial com depósito. Noutros setores obriga aos deveres de comunicação e informação do DL 446/85. Fingir que não é um modelo não muda o regime: muda apenas quem tem de o provar, e é você.

2. Preencher tudo não é burocracia, é a única defesa que tem

Nos contratos onde a lei lista o conteúdo obrigatório, cada campo em branco é uma nulidade potencial. E como vimos, é uma nulidade que só a outra parte pode usar. O campo dos ónus e encargos que ficou vazio "porque não havia nenhum" devia dizer expressamente que não existem.

3. Motivos e justificações escrevem-se com factos, não com adjetivos

Isto vale para o motivo justificativo do contrato a termo, mas também para qualquer cláusula que dependa de uma razão invocada. Datas, números, nomes, valores. "Acréscimo excecional de atividade" é um adjetivo. "Encomenda n.º 4471 do cliente X, de 12 de março, com entrega até 30 de setembro, que exige mais dois operadores na linha" é um facto.

4. Um PDF enviado por email não é um contrato assinado

Parece óbvio e é o erro mais comum de todos. O artigo 141.º do Código do Trabalho exige assinaturas. O artigo 16.º da Lei da mediação exige forma escrita. Um ficheiro que as duas partes leram, concordaram, e ninguém assinou, não cumpre nenhuma das duas normas — por mais emails de confirmação que existam.

A boa notícia é que nenhuma destas leis exige papel. Exigem forma escrita e assinatura, coisa que uma assinatura eletrónica qualificada satisfaz integralmente, com o valor da assinatura manuscrita (artigo 25.º do Regulamento eIDAS).

5. Quem redige tem sempre o ónus, e às vezes nem sabe

É o fio que liga tudo. Se prepara o contrato, se escolhe as cláusulas, se usa o mesmo texto com todos os clientes: a lei presume que o poder está do seu lado, e distribui o risco em conformidade. Não é injustiça — é o desenho do sistema. Mas convém saber que existe antes de assinar o próximo.

O que fazer com isto, em concreto

Nada disto exige um departamento jurídico. Exige três hábitos:

Use modelos que já cumpram a lei. Um contrato certo, usado sempre igual, elimina categorias inteiras de erro. Na mediação imobiliária existe um modelo oficial aprovado por portaria; no contrato de trabalho, o artigo 141.º dá a lista exata do que tem de constar.

Trate as formalidades antes de precisar delas. O depósito de um modelo no IMPIC leva um email e cinco dias úteis. Feito antes, custa isso. Descoberto no dia em que a comissão é contestada, custa a comissão.

Assine mesmo. Não "envie para confirmação". Assine, com valor legal, e guarde o registo de quem assinou e quando. É a diferença entre ter um contrato e ter um ficheiro.

Se quiser começar pelos documentos, temos modelos gratuitos em Word já preparados para assinatura digital:

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O mesmo raciocínio de prova aplica-se às faturas, que a partir de 2027 exigem selo ou assinatura qualificada: o que muda.

Perguntas frequentes

Quem pode invocar a nulidade de um contrato de mediação imobiliária? A lei diz apenas que a nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação (artigo 16.º, n.º 7 da Lei n.º 15/2013). Os tribunais portugueses têm entendido que só o cliente a pode arguir, tratando-a como nulidade atípica, mas essa restrição resulta da jurisprudência e não da letra da lei. Em qualquer das leituras, quem fica de fora é a empresa.

O que acontece se o motivo justificativo do contrato a termo for insuficiente? O contrato considera-se sem termo, nos termos do artigo 147.º do Código do Trabalho. Ou seja, converte-se num vínculo permanente. A norma abrange tanto a omissão como a insuficiência das referências ao termo e ao motivo.

O que são cláusulas contratuais gerais? São cláusulas elaboradas sem negociação prévia, que o destinatário se limita a aceitar. O regime consta do Decreto-Lei n.º 446/85. O artigo 1.º, n.º 3 coloca o ónus da prova de que houve negociação sobre quem quer prevalecer-se da cláusula, ou seja, tipicamente sobre a empresa que redigiu o contrato.

Um contrato enviado por email e não assinado é válido? Depende da forma exigida por lei para aquele contrato. Quando a lei exige forma escrita e assinatura, como no contrato de trabalho a termo ou no contrato de mediação imobiliária, um ficheiro não assinado não cumpre o requisito. Uma assinatura eletrónica qualificada cumpre, com valor equivalente ao da assinatura manuscrita.

A empresa pode aproveitar-se de um erro no contrato que ela própria escreveu? Regra geral, não. Nos três regimes analisados a sanção protege sempre a contraparte: na mediação imobiliária a empresa não pode invocar a nulidade, no contrato a termo o erro converte o vínculo em permanente, e nas cláusulas contratuais gerais a legitimidade para agir pertence a associações de consumidores, sindicatos e ao Ministério Público.

Como evitar estes erros sem contratar um advogado para cada contrato? Use modelos que já cumpram os requisitos legais, trate das formalidades administrativas antes de precisar delas, e assine com assinatura eletrónica qualificada para ter prova de quem assinou e quando. Para decisões específicas do seu caso, o apoio jurídico continua a ser insubstituível.

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